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今年9月，磨2022中國城市商業力量高峰論壇將在武漢舉辦。 商業實體作為城市商業發展的重要載體，傳遞商業創意，是城市商業力量的有機組成部分。 為此，贏商網特別策劃了《尋找商業的“MALL”力量》系列報道，從城市視角探討購物中心/商業街的原創性。 本期尋找的是廈門，商業“MALL”。
廈門商業市場回顧
廈門的商業空間主要分布在廈門島的西南角。 最初的商業形態是條狀商業街的形式。 大同路、中山路、開元路、思明東西南北路、鷺江路、海后路等已成為商業聚集區。 同時，特色鮮明的商住兼用的騎樓街是這一時期的主要商業布局模式。
當時，大同路上云集了大千賓館、通盈布店、健城百貨、瑞芳參茸店、南臺城、永康城等眾多老字號百貨、金店。 與此同時，中山路也出現了新的商鋪，如第一百貨商店（始建于1952年）。 期間幾經易手，現由夏商百貨接管。
1981年至2001年的二十年里，廈門社會消費品零售總額以年均22.3%的速度快速增長。 這一時期，廈門商業形成了多層次、全方位、多種經濟成分和經營方式并存的商品流通格局。
其間華聯商廈（1987年）、友誼商場（1992年）、華聯商廈五村分店（1997年）、大陸商廈、巴黎春天購物中心（1996年）、萊雅百貨嘉禾店（1998年）、豐聯達商業中心、免稅商場（1988年）、思文電器新城（1992年）等大中型百貨商場相繼落成，以及新建的湖濱北路美食街、牡丹酒家、嘉里海鮮酒家、舒友酒家等，極大地方便了居民的日常消費，對全市消費品市場的快速發展起到了積極的推動作用。
正是在這個時期，許多國外品牌開始進入廈門。
1993年，廈門第一家麥當勞在中山路與水仙路交叉口開業。 里面有一個兒童游樂場。 這里是很多孩子小時候慶祝生日的地方。 繼麥當勞之后，肯德基和必勝客也緊隨其后。 1997年，第一家中外合資連鎖超市富蘭普利超市（北順）開業。全國連鎖超市沃爾瑪、臺灣好又多也于2001年進入廈門。
2001年至2021年的20年是廈門商業地產的繁榮發展期。
第一個十年，百貨商店蓬勃發展，購物中心進入萌芽期。 沃爾瑪、好又多、麥德龍、天虹、家樂福、夏商百貨等相繼亮相； SM城市廣場（SM廈門項目一期）、禹洲世貿商城（現廈門魚躍匯）、瑞景商業廣場、盤集中心、SM新生活廣場（SM廈門項目二期）相繼開業。
接下來的十年，廈門的商業發展從島內向島外蔓延，購物中心發展加速，百貨、超市則進入衰退期、轉型或退出。 在此期間，萬達、世茂、東百、建發、萬科、陽光城、寶龍、華潤、IOI等大型企業的商業項目紛紛入市。 其中，2011年、2018年、2021年新增量呈現爆發式增長。
值得注意的是，根據盈商大數據監測，2022年廈門或將迎來歷史最高“供應量”。如果所有項目都能按時竣工，今年新增總量可突破85萬平方米，為廈門提供商業為市場注入新的活力。
區域業務發展
// 行政區劃：思明區現有商戶數量第一，集美區商戶有發展潛力
廈門轄6個區，即思明區、湖里區、集美區、海滄區、同安區、翔安區。 位于島內的思明區、湖里區仍是廈門資源最集中的地區。
無論商戶數量還是商業建筑面積，思明區均領先于其他區，位居第一。 湖里區緊隨其后。
值得注意的是，隨著廈門城市發展加快，城市商業格局也發生了變化——“由西向東延伸，由島內向島外延伸”，島外四區也在發生著變化。轉型。
其中，作為廈門跨島發展戰略的先行者和受益者，集美區城鎮化進程加快，人口快速增長，消費環境和消費水平躍升。 據統計，集美區商業建筑總面積遠遠超過海滄區、同安區、翔安區的總和。
從未來兩年增量市場來看，擬開業商業數量前三名的地區為思明區、集美區、湖里區，擬開業商業樓宇數量前三名的地區為思明區、集美區、湖里區。分別是集美區和湖里區。 和思明區。 此外，海滄區、同安區、翔安區也在蓄勢待發。 正在籌建的項目備受業界關注。
// 商圈：區域商圈項目集中度高于市級商圈
廈門島內外一體化建設正在加速，業態格局產生裂變效應，由“單中心”向“多中心”轉變，多個成熟商圈已形成。
據迎商大數據統計，廈門市區已形成15個商圈，其中市級商圈3個，區域商圈12個。
已開業及未來兩年擬開業的82個購物中心（及獨立百貨店）項目中，商圈項目51個，其中市級商圈項目18個，占比21.95% ; 區域商務區內項目33個，占比40.24%。 市級商務區總體集中度低于區域性商務區。
市級商圈中，中山路商圈、火車站商圈、江頭烏石鋪商圈項目數量幾乎相當，形成三足鼎立，其中包括廈門唐人街、廈門萬象城、SM廈門項目等。項目。
其中，中山路商圈是廈門最早繁華的商圈。 廈門中山路擁有“中國十大名街之一”稱號。 它濃縮了廈門的百年歷史。 其豐富的歷史文化積淀是其他商圈無法替代的。
此外，根據廈門最新的《廈門市培育創建國際消費中心城市行動方案》，提出了多個區域商圈的發展規劃。
其中，積極發展五緣灣商圈、會展北商圈等新興消費商圈； 推動前鋪瑞景商圈等傳統商圈調整業態結構，豐富服務業態。 培育杏林灣路商圈、翔安商圈、海滄南部新城商圈等城市新區域商圈，配套設施完善，功能升級，聚集人氣商業，形成區域消費發展新的增長極。
運營商見解
作為經濟特區，廈門開放的市場環境為民營企業創造了優越的營商環境和發展土壤，民營企業在商業領域也擁有絕對的優勢優勢。 數據顯示廈門裝潢公司，廈門購物中心（獨立百貨店）經營者中，民營企業占比高達58%，央企和國企占比約30%，外資企業占比11%。
其中，萬達、萬科、寶龍、世茂、禹洲等一批民營企業已深耕廈門市場，成為廈門商業的中堅力量。
以華潤置地、招商蛇口、大悅城、天弘控股、廈門建發等為代表的央企在廈門都有商業力作，具有相當的市場影響力。
華僑投資的外資企業，如SM集團、IOI集團等，占據了廈門商業的一角。
項目狀況
//項目級別：大眾化為主流，高端/中高端占比較小
我們對廈門82家購物中心和獨立百貨店進行研究后發現，廈門的經營項目中，大眾市場類型占比最高，達到59%，其次是中檔、中高端、高端類型占比分別為31%、7%、3%。 %。
高端項目以廈門萬象城為代表。 憑借城市核心位置和眾多國際一線奢侈品牌的支持，已成為行業高端購物中心的標桿，影響力輻射全省。
中檔、中高端項目中，年輕主流、年輕活力消費群體是主要標簽。 項目也以體驗式購物中心為主。 企業之間的競爭尤為激烈。 他們大多經營穩定，品牌強大。 實力雄厚、具有一定商業規模的玩家有SM、萬達、建發、世茂、寶龍等。
熱門項目雖然占據市場主流，但其商業建筑面積普遍不足10萬平方米，且大多位于區域商圈或市級商圈邊緣，商業輻射有限。
// 租賃情況：樣本商場平均出租率為85.57%
《2022年購物中心年度發展報告》顯示，2020年受疫情影響以來，零售商業市場受到重創。 二線城市的消費能力提升速度并沒有趕上商業發展的速度。 商場仍面臨巨大的生存壓力。 2019年空置率已逼近10%。 ，2020年和2021年均超過10%。購物中心生存壓力加大，或將加速行業洗牌。 運營創新刻不容緩。
贏商網監測的廈門38家運營型購物中心中，整體平均出租率為85.57%。 其中，出租率超過95%的商場有14家，中心出租率在90%至95%之間的商場有8家。 %，出租率在80%至90%之間的購物中心有7家，出租率在80%以下的購物中心有9家。
通過對38家購物中心的租戶商圈，分析零售、餐飲、兒童親子、文體娛樂、生活服務業的構成和分布，我們發現：
目標商場餐飲業態面積占比從6.15%到49.96%不等，中位數為21.43%，超過一半的商場餐飲業態占比超過20%。 一般綜合商業項目將餐飲業態占比控制在15%至20%之間。 但廈門作為旅游城市廈門裝潢公司，不少商場都會加大餐飲業態的面積和比例，以打造強勢餐飲業。 品牌矩陣。
零售業態面積占比為14.09%~88.34%，中位數為41.32%。 零售業態一直是購物中心租金和營業額的保障。 超過60%的樣本商場保留了40%的零售業態。 。
兒童親子業務面積占比為0.39%至32.82%，中位數為11.24%； 文化體育娛樂業面積占比為0.45%~47.19%，中位數為19.21%； 生活服務業面積占比為0%~17.35%，中位數為6.60%。
廈門商業展望
廈門零售業態不斷拓展。 迎商大數據監測，廈門未來兩年計劃新增項目24個，計劃新增商業建筑面積超過174萬平方米。
廈門海上世界、廈門銀河COCO Park、廈門中心曼樂城、廈門第一奧特萊斯、廈門同安寶龍廣場、廈門SM馬鑾灣、廈門同安愛琴海購物公園、廈門禹洲魚躍世界、廈門集美大悅城等多個項目將輪流在廈門落地，推動廈門業務向前發展。
此外，廈門提出培育新的區域消費中心，充分發揮軌道交通的串聯作用，推動城市商圈互聯互通，支持地鐵樞紐站點TOD綜合發展，實現商業與商業的無縫銜接。地鐵、軌道交通上方的物業。 7月，K11集團宣布與廈門地鐵上蓋投資發展有限公司合作，旗下K11購物藝術中心將落戶廈門五緣灣濕地公園TOD項目。 這也是K11項目首次進入福建省。
長期來看，廈門存量資產不斷擴大，新項目不斷入市。 整體庫存和增量是并行的。 商業市場的競爭將更加激烈，這必然會加速購物中心向差異化、精細化經營的持續推進。
本文來自微信公眾號“迎商網”（ID：），作者：邢艷玲，36氪經授權發布。
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